Notaio e Mutuo
Il mutuo
Il mutuo è
un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca),
trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta
mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a
fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi
.
Così
schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve
subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole
non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti
tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo,
fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi,
determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto,
disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle
garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti
(mancato pagamento).
Ciascuno di
questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di
possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne, sia di una
meditazione dottrinale che a giusta ragione può definirsi millenaria (il mutuo
è contemplato nel diritto romano classico ed è stato oggetto di studio da parte
dei giuristi bizantini, dei giuristi medievali di diritto comune, dei giuristi
delle codificazioni dell'età moderna). Attualmente la tematica è ulteriormente
arricchita da suggestioni e novità provenienti da Paesi stranieri e dalla
disciplina dell'Unione europea.
Tutto questo
rende l'idea della effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo,
tipico prodotto di una prestazione intellettuale, ben si presta a essere
concepito come una composizione di ingegneria giuridica, in cui il lavoro di
costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole,
caratterizza il risultato nel suo complesso, e ne rende possibile una
valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza.
I contratti
di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio se incaricato
per tempo può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e
comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti,
ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio
contrattuale.
Se la
struttura di base del contratto è quella indicata, può avvenire, abbastanza di
frequente, che il mutuo venga stipulato secondo una disciplina speciale, quella
del "credito fondiario.
Tale
disciplina oggi si distingue ben poco da quella di un mutuo ipotecario
"ordinario", discutendosi addirittura tra gli esperti quando si sia
in presenza di una fattispecie oppure di un'altra; tuttavia, esistono delle
differenze significative, alcune delle quali saranno evidenziate nelle schede
illustrative che seguono.
Non
costituisce, invece, una specie particolare, il cosiddetto mutuo unilaterale,
diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a
recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione della
garanzia ipotecaria) è solo il mutuatario: questa modalità di perfezionamento
può ridurre, di fatto ed a seconda dei casi, lo spazio del notaio per
esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza.
Occorre fin
d'ora attirare l'attenzione su un punto essenziale. Non sempre alla
stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del
denaro: a volte le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva
acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei
diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula
Il punto è
di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di
disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente
concede in garanzia alla banca! Un possibile rimedio consiste nell'ottenere
dalla banca un finanziamento "ponte" (o "pre-finanziamento"),
che copra il periodo tra la stipulazione e il tempo necessario al
consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili.
Con l'assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare
per quanto possibile le opposte esigenze.
Altra avvertenza
concerne un aspetto eventuale: il mutuatario che sappia che l'immobile
acquistato, e conces-so in ipoteca, potrebbe essere presto rivenduto per varie
esigenze (trasferimento di residenza, aumento dei componenti della famiglia con
necessità di una casa più grande, ecc.), a volte fa conto di poter accollare,
in conto prezzo, al futuro acquirente dell'immobile la parte del mutuo che gli
resta da pagare: a parte il fatto che sull'accollo deve essere d'accordo anche
l'acquirente, e che, a volte, le banche pongono qualche ostacolo
al-l'operazione, bisogna ricordare che, per regola generale l'accollo non è
"liberatorio", ma "cumulativo": ciò significa che,
effettuato l'accollo del residuo mutuo, la banca non cambia debitore, ma ne
acquisisce uno in più; per cui, se il nuovo acquirente per caso non riesce a
pagare la banca, questa potrà ancora avanzare prete-se nei confronti
dell'originario mutuatario.
Per questi
motivi, la attuale prassi constata, in effetti, un minore ricorso all'accollo:
in sostanza il venditore estingue il suo mutuo, mentre l'acquirente, se
necessario, ne contrae uno nuovo in proprio. Anche su questo aspetto, il notaio
può essere di aiuto, evidenziando le concrete alternative ed i relativi costi.
La durata e l'ammortamento del mutuo
Uno degli
elementi essenziali nella contrattazione di un mutuo è la dilazione concessa
nella restituzione del capitale prestato, cioè la durata. In termini generali
può affermarsi che la maggiore durata di un mutuo comporta un abbassamento in
termini relativi dell'importo di ciascuna rata di ammortamento, dando un
maggior respiro al mutuatario; il tutto, però, comporta anche,
complessivamente, il pagamento di un ammontare maggiore di interessi, proprio
perché il capitale viene restituito con maggior lentezza. La prassi inoltre
evidenzia che a una durata più lunga corrisponde anche un tasso di interesse
più alto, a compensare un evidente maggior rischio della banca.
La
restituzione della somma mutuata avviene, dunque, secondo i termini che vengono
fissati dalle parti: il complesso di questi accordi costituisce il piano di
ammortamento.
Un'adeguata
informazione/presa di conoscenza sul piano di ammortamento, è indispensabile al
mutuatario al fine di valutare in concreto la propria capacità di adempimento,
di programmare con prudenza i futuri flussi finanziari in entrata e in uscita
dal proprio patrimonio, e di scegliere lo schema di rimborso maggiormente
compatibile con le proprie esigenze.
Inoltre,
nella scomposizione degli elementi costitutivi della rata (capitale e
interessi), il piano di ammortamento serve anche a individuare l'onere
finanziario per interessi da esporre in un bilancio societario, o la misura su
cui operare la detrazione fiscale nei mutui per l'acquisto della prima casa.
Un'attenta
valutazione del piano di ammortamento è infine utile anche nella prospettiva di
un'eventuale estinzione anticipata del mutuo, e del pagamento, pure eventuale,
della relativa penale: a seconda dei piani convenuti, giunti a metà della
durata del mutuo, potrà essere stato rimborsato più o meno di metà del capitale
prestato (nei mutui con ammortamento "alla francese", generalmente
meno).
Il piano di
ammortamento maggiormente utilizzato è quello comunemente detto "alla
francese"; le relative rate, determinate secondo una precisa ed
equilibrata formula finanziaria, sono composte inizialmente da più interessi
che capitale, mentre man mano che ci si avvicina al termine, la proporzione tende
ad invertirsi.
Quando il
tasso di interesse prescelto è un tasso fisso, il piano di ammortamento
determinato alla stipulazione del contratto rimane invariato per tutta la
durata dello stesso; se invece il tasso è variabile, le oscillazioni si riflettono
sullo stesso piano di restituzione, per cui il piano di ammortamento illustrato
al momento della stipulazione diventa solo indicativo.
Anche le
scadenze di pagamento possono essere diversamente fissate: si avranno, così,
rate mensili oppure trimestrali, semestrali, ecc. Maggiore è la frequenza delle
rate (ad esempio mensili), più velocemente avviene la restituzione del
capitale: ciò vuol dire che il mutuatario pagherà, in termini assoluti, meno
interessi. Per altro aspetto, tuttavia, poiché, il mutuatario si spoglia in
anticipo del denaro, il tasso effettivo di interesse stipulato aumenta: si
osservino i seguenti tre esempi, relativi all'ipotesi di scuola di un mutuo di
euro 100.000,00, per dieci anni al tasso nominale del 10% (senza altre spese),
con ammortamento classico "alla francese":
a)
periodicità di rimborso annuale:
b) periodicità di rimborso semestrale:
c) periodicità di rimborso mensile:
Questo è significativo dell'importanza per
il mutuatario di valutare con attenzione tutti gli aspetti del contratto per
ottimizzare le proprie prospettive di risultato.
Recentemente il mercato finanziario propone
una serie di prodotti, chiamati flessibili, per cercare di venire incontro a
esigenze particolari dei mutuatari. Si possono fare alcuni esempi:
a) si chiamano mutui con preammortamento quelli che danno la possibilità di
usufruire di un periodo iniziale (che può essere brevissimo, in tali casi
dovuto a mere ragioni tecniche; o anche di qualche anno) nel quale il
mutuatario dovrà pagare solamente interessi, procrastinando l'inizio del
regolare rimborso del capitale. La conseguenza è che le prime rate (composte da
soli interessi) sono particolarmente basse, mentre le successive (comprensive
anche del capitale) particolarmente alte. Anche il montante del costo assoluto
del mutuo si incrementa in considerazione della lentezza nella restituzione del
capitale;
b) variante del precedente, ma dagli effetti
analoghi, è quella che comporta l'ammortamento fin dall'inizio, solo di una
parte del capitale, rinviando all'ultimo il pagamento di una maxi-rata
comprensiva della parte di capitale di cui è stato rimandato l'ammortamento, e
che può variare tra una percentuale minima (ad esempio 25%) e massima (ad
esempio 50%) del capitale mutuato;
c) può, infine, apparire dotato della
massima elasticità, il mutuo in cui il rimborso del capitale è rimesso alla
discrezione del mutuatario; in tali fattispecie le rate sono costituite dalla
sola quota interessi, mentre il capitale può essere restituito liberamente,
solitamente entro una griglia prefissata: ad es. il 15% entro il 5° anno, il
20% entro il 10° anno, il 30% entro il 15° anno e il 35% entro il 20° anno
(oppure: almeno il 15% entro il 7° anno, almeno il 40% entro il 14° anno, il
restante 60% entro il 20° anno), e simili.
A parte la necessità di maggiore capacità di pianificazione che tali mutui esigono
per il mutuante, risulta evidente che se da un lato può essere forte la
tentazione di rinviare il più possibile la restituzione del capitale,
dall'altro ciò ha un costo in termini di pagamento di interessi; interessi cui
la banca, a fronte della libertà concessa per il rientro del capitale, non
rinuncia di buon grado, come risulta dalle penali di estinzione anticipata che
vengono usualmente imposte al mutuatario che voglia accelerare i tempi di
restituzione del capitale.
Gli interessi
Il tasso (o: saggio) degli interessi è
usualmente determinato in termini percentuali; esso può essere fisso, quando è
convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile,
quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che vengono
determinati con criterio di obiettività e terzietà.
Ad esempio l'Euribor è una quotazione
(media) di tassi variabili rilevabili con criteri di obiettività sul mercato
finanziario della U.E.; mentre l'Irs (interest rate swap) è il parametro
finanziario di riferimento per stabilire il costo delle operazioni a medio e
lungo termine regolate a tasso fisso.
Il tasso può anche essere "misto":
con questo termine si indica l'ipotesi in cui, a particolari scadenze
temporali, il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa. Ciò,
secondo i termini contrattuali, può avvenire una o più volte nella durata del
mutuo, e usualmente viene rimesso ad una scelta da effettuarsi da parte del
mutuatario con un preavviso stabilito.
La scelta tra tasso fisso e variabile è
questione di merito, relativamente alla quale il mutuatario ha piena
discrezionalità e totale responsabilità: preferisce il primo, di massima, colui
che ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo;
se così sarà, avrà fatto un buon affare, perché la sua rata resta invariata; ma
se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse "fuori
mercato", senza avere, in termini contrattuali, alcun diritto nei
confronti della banca di modificare le condizioni del mutuo .
Preferisce il tasso variabile in particolare
chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la
possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi conseguentemente; se,
invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l'importo della rata.
Prendendo a riferimento lo stesso momento temporale, il tasso di un mutuo
variabile è generalmente più basso di un mutuo a tasso fisso, in quanto in
quest'ultimo caso la banca si fa remunerare maggiormente per il rischio di un
futuro aumento del costo del denaro e della connessa perdita della possibilità
di impiegare il denaro a rendimento maggiore.
Particolari interessi sono quelli di mora,
cioè quelli che cominciano a decorrere su una rata scaduta e non pagata,
fintantoché il pagamento avvenga. La decorrenza degli interessi moratori ripaga
la banca del ritardo nel poter disporre del denaro rispetto alla scadenza
prevista, ed aggrava, evidentemente, la posizione debitoria del mutuatario.
Il tasso di mora è generalmente superiore a
quello ordinario, al fine di disincentivare il ritardo nei pagamenti;
anch'esso, però, secondo i più recenti orientamenti normativi e
giurisprudenziali, non può esorbitare certi livelli, affliggendo in modo
eccessivo il mutuatario. Occorre fare attenzione, perché in alcuni contratti,
accanto alla mora, fissata in termini del tutto consoni, si aggiungono altre
voci (commissioni di insoluto, spese di recupero crediti, ecc.), che ottengono
nella sostanza il risultato di maggiorare il montante di risarcimento a carico
del mutuatario.
Il ripetersi di ritardi, o addirittura di
definitivi mancati pagamenti delle rate, può condurre alla decadenza dai
termini di dilazione e alla risoluzione del contratto per inadempimento
assoluto.
Altri costi e spese
Occorre fare qualche accenno alla
distinzione tra tasso reale e tasso nominale. Il tasso nominale (anche: T.A.N.,
Tasso Annuo Nominale) è la percentuale di interessi che appare formalmente
fissata nel contratto ed a cui l'operazione di mutuo viene regolata.
In realtà, però, il costo effettivo del
mutuo è inevitabilmente condizionato da tutta una serie di altri fattori:
anzitutto da varie voci di spesa (spese di istruttoria, di revisione, di
chiusura; spese di riscossione o di incasso; costi di mediazioni svolte da
terzi; spese fiscali e per assicurazioni; altre spese contrattualmente connesse
con l'operazione); inoltre, come già visto sopra, dallo stesso piano di
ammortamento convenuto: rateizzazioni più ravvicinate comportano una
determinazione del tasso effettivo più alto.
In relazione a tali costi, il legislatore
italiano ha elaborato il concetto di Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG),
definito come "il costo totale del credito a carico del consumatore
espresso in percentuale annua del credito concesso. Il TAEG comprende gli
interessi e tutti gli oneri da sostenere per utilizzare il credito".
La normativa che impone l'indicazione del
TAEG nei contratti e nella relativa pubblicità, si applica, però, al solo
credito al consumo, con esclusione, per espresso disposto normativo, dei
"finanziamenti destinati all'acquisto o alla conservazione di un diritto
di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o da edificare, ovvero
all'esecuzione di opere di restauro o di adeguamento": e con ciò, è in
pratica escluso dai mutui ipotecari.
Tuttavia, in recepimento della raccomandazione
della Commissione europea del 1° marzo 2001, la maggior parte delle banche
italiane ha aderito ad un "Codice deontologico per l'informativa
precontrattuale relativa ai mutui per la casa di abitazione".
Sulla base di tale codice, le banche sono
tenute a fornire ai clienti, prima della stipulazione del contratto, un
prospetto informativo "standardizzato" (ciò vuol dire che il
contenuto e l'ordine delle voci del prospetto devono essere uguali per tutte le
banche - in tutta la Comunità Europea - per consentire una migliore
comparazione delle condizioni) nel quale è espressamente richiesta
l'indicazione del TAEG, ovvero, qualora l'importo del TAEG non sia stabilito
dalla legislazione nazionale, come avviene in Italia, l'indicazione del tasso
effettivo equivalente.
È quindi assolutamente opportuno, per poter
avvantaggiarsi dei criteri di trasparenza offerti dalla Commissione europea,
chiedere alla banca cui ci si rivolge se la stessa ha aderito al Codice
deontologico, e in tal caso, esigere il prospetto informativo. In caso
contrario, solo un'attenta e minuziosa considerazione di tutte le eventuali
voci di spesa può dare una realistica rappresentazione del costo effettivo del
mutuo.
L'estinzione anticipata
Nei contratti di "credito
fondiario", la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente è una
facoltà attribuita dalla legge al mutuatario; ma, generalmente, anche nei
contratti di diritto ordinario è convenzionalmente prevista tale possibilità.
Così schematizzata la struttura essenziale e
la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto
è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma
necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista:
modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del
capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli
oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione
anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli
inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento).
Il mutuatario può quindi decidere, a un
certo punto dell'ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il
capitale ancora dovuto, sul quale evidentemente smetterà di pagare interessi. A
fronte di questo mancato guadagno la banca può, se previsto nel contratto,
richiedere un compenso. Secondo una delibera del C.I.C.R. del 9 febbraio 2002,
che peraltro è dettata solo per i mutui di "credito fondiario", il
compenso deve (nel caso) essere fissato in via "esclusiva" e
"omnicomprensiva" e il contratto deve prevedere con apposita ed
espressa menzione, che "nessun altro onere può essere addebitato".
Non solo: deve essere indicata
specificamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando, nel caso,
indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando
nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazione della formula.
Il compenso per l'estinzione anticipata deve
essere espressamente indicato anche nel prospetto informativo UE.
In un contratto di mutuo a tasso variabile
con piano di ammortamento ordinario, il compenso, se esiste, è ge-neralmente
fissato in percentuali contenute..
Massima attenzione, invece, è da prestare in
caso di mutui a tasso fisso, o con piani di ammortamento particolarmente
flessibili: in tali casi, infatti, le banche sono solite accentuare, a volte in
termini non del tutto chiari, l'importo della penale al dichiarato intento di
fare fronte a eventuali variazioni del costo del denaro, ecc...
Inadempimento
e garanzie
Per concedere un mutuo, la banca richiede una
garanzia: quella per antonomasia più utilizzata è l'ipoteca. L'ipoteca
attribuisce alla banca il diritto di soddisfarsi sul ricavato della eventuale
vendita coattiva del bene concesso in garanzia, con priorità rispetto ad altri
creditori.
L'ipoteca è di maggiore efficacia se è di
primo grado, cioè se non è preceduta da altre ipoteche: tendenzialmente di
primo grado deve essere l'ipoteca concessa a garanzia di un "credito
fondiario".
L'ipoteca viene accesa sul bene, per un
importo superiore a quello del mutuo, in quanto tiene conto anche degli
interessi dovuti, anche moratori, e delle eventuali spese che la banca dovesse
affrontare per il recupero del credito. L'importo dell'ipoteca, pari, ad
esempio a due volte quello del mutuo, non è però il costo finale del mutuo, che
è generalmente inferiore ed è rilevabile dal piano di ammortamento.
L'ipoteca dura in via ordinaria venti anni,
anche se il mutuo viene fissato per una durata inferiore; una volta rimborsato
il mutuo, l'ipoteca diviene solo formale in quanto non c'è più un credito da
garantire: potrà lasciarsi estinguere autonomamente, mediante decorso del
tempo. Se, però, l'immobile deve essere venduto o concesso in ipoteca ad
un'altra banca, sarà doveroso procedere ad uno specifico atto di cancellazione
dell'ipoteca, che richiede necessariamente il ministero notarile.
Altra possibile garanzia di utilizzo
frequente è la fideiussione, in forza della quale una persona terza (non
mutuataria) garantisce genericamente con il proprio patrimonio l'adempimento
delle obbligazioni del mutuatario.
Quando l'inadempimento del mutuatario è
diventato assoluto (nel senso che non c'è più soltanto un ritardo di pagamento
ma una vero e proprio "mancato pagamento" di rilevante importanza nel
l'economia del contratto), la banca decide di risolvere il contratto e di
richiedere immediatamente la restituzione di quanto dovutole, senza che il
mutuatario possa più avvalersi della dilazione contenuta nel piano di
ammortamento.
Giunti a questo punto si calcola il montante
di risoluzione (capitale e interessi dovuti, interessi di mora, altre eventuali
spese): su tale montante, se convenzionalmente previsto, possono cominciare a
decorrere ulteriori interessi di mora.
A fronte del mancato pagamento anche del
montante di risoluzione, la banca escute la garanzia, cioè procede al
pignoramento del bene e inizia il processo esecutivo il quale, con tutte le
garanzie di legge, conduce alla vendita all'asta del bene stesso ed al riparto
del ricavato tra i creditori intervenuti alla procedura, nel rispetto dei gradi
di priorità legale.
Clausole contrattuali e tutela del
consumatore
La legge n. 52 del 1996 ha introdotto nel
nostro ordinamento delle norme protettive dei consumatori nei rapporti
contrattuali con i professionisti.
Ai sensi dell'art. 1469 bis del Codice
civile si definisce "consumatore" la persona fisica che agisce per
scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta;
mentre "professionista" è la persona fisica o giuridica, pubblica o
privata, che, nel quadro delle sua attività di impresa o professionale,
utilizza il contratto. Tale rapporto è quello che tipicamente si instaura tra
la banca mutuante e il mutuatario per la casa di abitazione.
Sarebbe lunghissimo cercare di rendere conto
della evoluzione che, anche grazie ad altri provvedimenti normativi, si è
prodotta in Italia con riguardo ai contratti con i consumatori; è comunque
constatazione frequente e comune quella degli intervenuti riequilibratori dei
contratti o da parte della giurisprudenza, o per effetto di iniziative delle
Associazioni per i consumatori. Nonostante ciò, nei contratti bancari sono a
volte ancora presenti clausole quantomeno "in odore" di abusività,
che per svariati motivi non si riescono ancora ad eliminare.
Sotto il profilo della disciplina del
rapporto destano forti dubbi di abusività, ad esempio, le clausole:
1) che stabiliscono quale foro competente in
via esclusiva, per il caso di controversie, quello della sede della banca e non
quello della residenza del consumatore;
2) in forza delle quali gli estratti conto
della banca fanno sempre piena prova contro la parte mutuataria;
3) che inibiscono incondizionatamente al
mutuatario il diritto di chiedere la cancellazione della garanzia ipotecaria
dopo che il mutuo è stato integralmente rimborsato;
4) che vietano in termini assoluti l’accollo
del debito derivante dal mutuo;
5) con le quali si inibisce in modo
rilevante l’uso dell’immobile cauzionale;
6) che derogano al regime di parziarietà e
sussidiarietà previsti in materia di obbligazioni dalla disciplina della
comunione legale tra coniugi;
7) che abilitano la banca a risolvere il
contratto a fronte del mancato rispetto di obbligazioni troppo generiche, o non
particolarmente significative, o non corrispondenti a interessi meritevoli di
tutela;
8) che trasferiscono sul mutuatario gli
oneri tributari diretti della banca.
Sotto il profilo dell'economia del rapporto,
appaiono inoltre abusive le clausole che pretendono di consentire alla banca di
modificare unilateralmente e senza giustificato motivo le condizioni economiche
del contratto, compreso il tasso di interesse.
E' infatti del tutto evidente che il cliente
che contrae un mutuo fa pieno affidamento sul tasso e sulla durata convenuti,
da lui accettati in base alle previsioni di reddito che si configura gli
consentano un regolare adempimento. Il cliente può (deve) decidere tra un tasso
variabile e un tasso fisso: del rischio di questa scelta egli è unico arbitro e
pieno responsabile
Non sembra invece compatibile con la natura
del contratto, che tali elementi possano essere modificati unilateralmente e
discrezionalmente dalla banca, la quale aumenti ad es. l’importo del tasso
fisso, o il parametro di riferimento di quello variabile, o i punti di
maggiorazione di quest'ultimo (c.d. spread), o costringa il mutuatario, se non
vuole aderire a tali modifiche, ad uscire anticipatamente dal rapporto.
Il ruolo del notaio
I mutui per la casa di abitazione sono in
genere garantiti da ipoteca e sono quindi riservati, nel nostro ordinamento,
come nella maggior parte dei Paesi europei, alla necessaria competenza
notarile.
La presenza del notariato è resa ancor più
evidente dal notevole e recente incremento del numero di tali contratti, dovuto
all'effetto dell'abbassamento dei tassi di interesse finanziari, e del
miglioramento delle condizioni di vita, che consentono a un sempre maggior
numero di cittadini di accedere alla proprietà della casa di abitazione, e
spesso anche della seconda casa.
La stampa quotidiana dà giustamente
rilevanza, ormai da anni e un anno dopo l'altro, al continuo incremento del
numero dei mutui immobiliari stipulati: tendenza che, almeno nel breve termine,
appare in via di consolidamento.
A ciò occorre aggiungere la crescente spinta
commerciale ad un uso sempre più intenso, e forse non sufficientemente
meditato, dei prodotti finanziari (si può citare, in ambito UE, la Risoluzione
del Consiglio del 26 novembre 2001, la quale, esprimendo preoccupazione per un
indebitamento eccessivo da parte dei consumatori, propone misure preventive
riguardanti l’informazione dei debitori, la responsabilità di coloro che offrono
credito, le indennità e spese in caso di mancata esecuzione del contratto, ed
il ruolo degli intermediari del credito e delle agenzie).
La prospettiva privilegiata di osservazione
del notariato, ha indotto quest'ultimo ad assumere diverse iniziative relativamente
al settore dei mutui; iniziative che si rivolgono:
- al mondo dei consumatori (e delle loro
Associazioni), delle fasce sociali più deboli, e soprattutto delle famiglie:
settori fondamentali, che sono presidiati da specifiche norme dell’ordinamento
da cui è impossibile prescindere;.
- alle banche, la cui funzione ha una
rilevanza sociale che nessuno può disconoscere, e la cui collaborazione è
necessaria per l’opera di miglioramento che si vuole compiere: l'apporto delle
banche è fondamentale per la migliore comprensione delle problematiche e la più
corretta soluzione dei problemi;
- al settore accademico degli studi e delle
Università, che costituiscono primario riferimento per una corretta
impostazione scientifica delle questioni.
Nel tentativo di sintesi dei diversi
interessi portati dalle menzionate categorie, il notariato è istituzionalmente
teso a garantire, da un lato, l'osservanza delle norme di legge e, con essa, la
validità e l’efficacia dei contratti, anche mediante l'inquadramento
sistematico di nuovi prodotti che la prassi operativa costantemente propone;
dall’altro ad assicurare nel concreto un equilibrio contrattuale conveniente
per entrambe le parti.
Ciò si è svolto, anzitutto, con la
promozione di svariate iniziative di studio e di confronto, volte ad analizzare
ed esaminare correttamente temi e materiali promossi direttamente dalla prassi,
molte volte nel contraddittorio con le stesse parti interessate (Associazioni di
consumatori e ABI), e con la supervisione scientifica e l'approfondimento di
studiosi universitari.
Tutto questo lavoro, insieme, ovviamente
all’introduzione di norme a tutela sostanziale dei consumatori e dei mutuatari,
all’evoluzione della sensibilità sociale ed economica dovuti anche alle
iniziative dell’ABI e delle Associazioni dei consumatori, nonché alle stesse
recenti crisi nel settore dei mutui ipotecari, (ampiamente evidenziate dai
mass-media), hanno determinato una modificazione di tendenza: i testi
contrattuali seppure progressivamente e, a volte, purtroppo con repentini
arretramenti, stanno migliorando, anche per la perseveranza di iniziative
condotte dai notai, singolarmente o collettivamente.
Con maggior frequenza le banche aderiscono
ora ai suggerimenti dei notai chiamati dai loro clienti a ricevere gli atti di
finanziamento; si è dato il caso che testi contrattuali predisposti per
l’impiego in serie, siano stati elaborati o modificati con il concorso di
notai.
Ove il ruolo del notaio riesce a meglio
esplicarsi, diventa costume rivolgersi allo stesso ancor prima della scelta
della banca, per avere consigli e indicazioni: in tale occasione il notaio,
anche per il prestigio e la competenza che abbia assunto, può far valere la
propria esperienza; potrà anche aiutare ad individuare quali banche abbiano
effettivamente aderito al Codice deontologico promosso da parte della
Commissione UE.
La prassi di rivolgersi per tempo al notaio
è veramente determinante e da incentivare, in quanto il notaio può fare molto
meno se i problemi vengono posti nell’imminenza di scadenze contrattuali,
quando l’acquirente dell’immobile, per fare fronte agli impegni assunti, ha
l’assoluta necessità di giungere in qualsiasi modo all’erogazione del
finanziamento.
Perché l’adeguamento alle migliori prassi
operative divenga più omogeneo su tutto il territorio nazionale, è importante
che si diffonda tra chi accede a mutui ipotecari l’abitudine di rivolgersi per
tempo al notaio di fiducia.
Questi compiti, che si possono definire di
consulenza legale, si aggiungono a quelli più tradizionalmente di competenza
notarile: gli accertamenti preliminari (le cosidette "visure",
ipotecarie e catastali), la relazione legale per la banca, la redazione e la
stipulazione dell'atto, tutti gli adempimenti successivi (registrazione
fiscale, iscrizione dell'ipoteca, rilascio della copie, esecutive e non),
ecc...
Alla consulenza in materia civile, si
aggiunge, inoltre, quella in materia fiscale. Il mutuo contratto con una banca
per la durata superiore ai diciotto mesi, gode di una sensibile agevolazione
fiscale in materia di imposte indirette: il contratto non sconta imposta di
Bollo, né di Registro, nè di Iscrizione ipotecaria, ma solo un'imposta
sostitutiva dello 0,25% sull'importo del mutuo, che viene trattenuta
direttamente dalla banca e versata all'Erario.
Ma il mutuo per la prima casa di abitazione
consente anche un risparmio sulle imposte dirette: è infatti possibile detrarre
dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del
contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni: anche su questo
aspetto è il notaio a poter fornire indicazioni per la corretta valutazione
dell'impatto fiscale dell'operazione, al fine di ottimizzare tutte le attese.
A cosa prestare attenzione quando si stipula
un mutuo
Il cittadino che intende accedere ad un
mutuo ipotecario, ad es. per acquistare o ristrutturare l'abitazione, anzitutto
si preoccupa degli aspetti economici del contratto che si propone di stipulare:
Si offrono di seguito alcuni generici consigli.
1) l'interesse del mutuo può essere
determinato in misura fissa o variabile: preferisce il primo, di massima, colui
che ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo;
se così sarà, avrà fatto un "buon affare", perché la sua rata resta
invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare
un interesse "fuori mercato", senza avere, in linea generale, alcun
diritto nei confronti della banca di ricontrattare le condizioni del mutuo.
Preferisce il variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro
possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di
pagamento si abbassi conseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale,
aumenterà anche l'importo della rata. Esistono in commercio anche dei prodotti
"misti" che consentono al mutuatario di passare, una o anche più
volte, dal fisso al variabile e viceversa.
2) Il costo di un mutuo non è però dato solo
dagli interessi: esistono altre voci di rilevanza economica. Anzitutto la banca
deve trattenere sulla somma mutuata un importo pari allo 0,25% a titolo di
imposta (sostitutiva) da versare allo Stato: e ciò vale per tutti i mutui e per
tutte le banche. Inoltre la maggior parte delle banche richiede che il bene
immobile concesso in garanzia ipotecaria sia assicurato contro eventi dannosi
che possano colpirlo: qui i costi possono variare a seconda del prodotto
assicurativo e della compagnia di assicurazioni prescelti. Esistono poi
commissioni di istruttoria pratica e di redazione della perizia sul valore
dell'immobile; altri costi relativi all'amministrazione del mutuo: spese di
incasso rata, spese di rilascio certificazioni ecc.: il cumulo di tutte queste
spese permette di configurare il c.d. TAEG (tasso annuo effettivo globale).
Inoltre, vengono usualmente pattuite delle penalità per l'eventuale rimborso
volontario del mutuo prima della naturale scadenza. E' opportuno comparare tra
alcune banche tutti i costi citati (ed eventuali altri) per avere una
rappresentazione realistica dei costi del finanziamento e per individuare il
prodotto più conveniente o confacente le proprie necessità. La maggior parte
delle banche italiane ha aderito ad un "Codice Deontologico" promosso
dalla Commissione della UE, in forza del quale, da circa metà settembre 2002,
si sono impegnate a fornire ai propri clienti dei "prospetti
informativi" secondo uno schema standardizzato e, perciò, facilmente comparabili
tra loro.
3) Se il cittadino arriva alla banca tramite
un intermediario (mediatore finanziario), è probabile che il costo del
finanziamento aumenti, in considerazione della provvigione che il mediatore
esigerà o direttamente dal cliente oppure dalla banca finanziatrice; in
quest'ultimo caso, però, la banca potrebbe a sua volta rivalersi sul cliente,
aggravando le condizioni economiche.
4) Sempre in linea generale, è opportuno che
il cittadino si faccia ben spiegare dalla propria banca il piano di ammortamento
del mutuo (cioè l'importo delle rate alle relative scadenze); e che richieda
importi a mutuo con la prudenza del "buon padre di famiglia". Il
mutuo è, ormai, un prodotto finanziario come un altro, anzi estremamente
diffuso e comune: è necessario, però, fare i conti con le proprie capacità e
prospettive di reddito, per evitare brutte sorprese. Per il caso di ritardo nel
pagamento delle rate, spettano alla banca interessi di mora sugli importi
scaduti; qualora l'inadempimento divenga assoluto e definitivo, alla banca
possono spettare, se pattuiti, anche una penale e di nuovo gli interessi di
mora sull'importo complessivo dovuto al momento della risoluzione del rapporto.
5) E' sempre consigliabile che il cittadino
si faccia esibire dalla banca il testo del contratto di mutuo che verrà
richiesto di firmare dal notaio, comprensivo dell' eventuale capitolato di
condizioni generali: la qualità del contratto non è data, infatti, solo dal
contenuto economico dello stesso, ma anche dal suo contenuto normativo, cioè
dalle clausole che sempre più analiticamente governano l'intero svolgimento del
rapporto. E' senz'altro importante sapere, ad es., se la somma mutuata verrà
erogata immediatamente alla firma del contratto o solo dopo l'avvenuta
iscrizione dell'ipoteca; se la banca si riservi la facoltà di variare
unilateralmente le condizioni economiche del contratto; oppure se imponga
limiti all'utilizzo del bene o a facoltà in genere del mutuatario (come quella
di richiedere la cancellazione dell'ipoteca una volta estinto il debito); ecc..
A tutela del mutuatario-consumatore (cioè: che agisce per scopi estranei
all'attività imprenditoriale o professionale) la legge prevede la sanzione
dell'inefficacia per le clausole che rivestano caratteristiche di "abusività".
In generale, poi, un "buon" contratto è anche un contratto
"trasparente", cioè leggibile e comprensibile.
6) Al fine di una migliore comprensione di
tutte le implicazioni che discendono dalla sottoscrizione del contratto di
mutuo, è senz'altro opportuno che il cittadino si faccia consigliare in tempo
utile dal suo notaio: il quale potrà fornire spiegazioni e suggerimenti in
relazione alla propria preparazione giuridica ed alla conoscenza dei prodotti
che vengono proposti dagli istituti bancari; potrà anche, eventualmente,
chiedere alla banca di chiarire o modificare alcune clausole incerte. Il notaio
potrà invece fare molto meno se i problemi vengono posti nell'imminenza di
scadenze contrattuali, quando ad es. l'acquirente dell'immobile, per fare
fronte agli impegni assunti inderogabilmente, ha l'assoluta necessità di
giungere comunque all'erogazione del finanziamento.
7) La
parcella notarile è determinata in linea generale dal Consiglio Notarile
Distrettuale. I suoi importi sono variabili in relazione a diversi parametri: i
contratti di mutuo "fondiario" (art.38 d.lgs. 385/1993) ad es.,
godono per legge di una diminuzione degli onorari; la tariffa prevede poi che
se la pratica di finanziamento è collegata all'acquisto dell'immobile, le
parcelle di entrambi gli atti (vendita e mutuo) possono godere di un
trattamento migliorativo per il cliente. Il tutto naturalmente è ridiscutibile
in relazione a pratiche che evidenzino particolari difficoltà (cancellazione di
ipoteche precedentemente iscritte, allineamenti o correzioni di dati catastali,
ecc.: non si finirà mai di consigliare ai clienti di tenere aggiornate e
verificate le risultanze catastali e ipotecarie dei propri beni!). Nella
parcella del notaio sono compresi gli onorari e le spese generali di studio, e,
pertanto: gli accertamenti preliminari (c.d."visure"), la consulenza
ordinaria sui vari aspetti dell'operazione, la relazione legale per la banca,
la redazione e la stipulazione dell'atto, tutti gli adempimenti successivi
(registrazione fiscale, iscrizione dell'ipoteca, rilascio della copie,
esecutive e non), ecc.. Al compenso dovuto al notaio è da aggiungere l'IVA
(20%); si devono aggiungere, inoltre, alcune tasse o diritti che il notaio è
tenuto ai sensi di legge a richiedere al cliente per versarli obbligatoriamente
all'erario o ad enti previdenziali.